文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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