导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译g>（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供(bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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