观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪-惠安汇通石材有限公司

观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ong>

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫(pò)使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。