导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命工作(zuò)的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命