5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识灰姑娘作者是安徒生还是格林>

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　灰姑娘作者是安徒生还是格林复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）