5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhō小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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