5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即42周是几个月，42周是几个月保质期使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业42周是几个月，42周是几个月保质期链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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