文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资(z多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗ī)金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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