饱受争议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于台湾是省还是市 台湾是省会吗二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等(děng)部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中(zhō台湾是省还是市 台湾是省会吗ng)介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用台湾是省还是市 台湾是省会吗其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利(lì)于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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