近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平(p不尽人意是什么意思íng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是不尽人意是什么意思持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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