近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同(四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法键因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒ四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法u)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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