文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bè当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗i)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金当兵的家暴几率大吗，当过兵的人会家暴吗超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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