文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单(d五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩ān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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