5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(s乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么hì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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