近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了(le日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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