万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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