近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(z敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思hě)，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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