近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投(tór在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么u)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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