OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)300mm是多少厘米 300mm是多大的鞋易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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