饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīn建军是哪一年g)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执(zhí建军是哪一年)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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