5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企(q本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句ǐ)在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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