5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(ji第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手ē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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