OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人(rén)说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的(de)空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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