OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下(xià)跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)20分米等于多少米 20分米等于多少厘米实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源20分米等于多少米 20分米等于多少厘米。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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