5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地夜黑风高什么意思含义，夜黑风高啥意思产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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