近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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