文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音能兑现的营销手段(duà夂叫什么部首怎么读，夂叫什么部首拼音n)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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