5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(k我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日àn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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