文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn粗犷，粗旷和粗犷区别在哪)健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改粗犷，粗旷和粗犷区别在哪(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)粗犷，粗旷和粗犷区别在哪，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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