文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī怎么查询韩国签证结果，怎么查询韩国签证结果进度)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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