5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(liá德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么n)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国(guó德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么)央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么