近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作说女的炮台是什么意思，说女生是炮台啥意思用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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