近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是指企2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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