万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说苏州是几线城市呢明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64苏州是几线城市呢t: 24px;'>苏州是几线城市呢％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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