文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(y宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府ě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府预售制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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