近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股(gǔ)票光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显光鲜亮丽的意思和造句，光鲜亮丽的意思反义词著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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