导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2见字如晤,展信舒颜，展信安的用法月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)见字如晤,展信舒颜，展信安的用法庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再见字如晤,展信舒颜，展信安的用法加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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