5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)吴亦凡还出得来吗有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指吴亦凡还出得来吗出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而吴亦凡还出得来吗行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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