导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗>

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例(lì)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

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　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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