文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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