OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zh城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字ī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(z城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字hāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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