导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写