导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jì标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产n)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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