“现在的房(fáng)地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地(dì)产都(dōu)已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的空间(jiān)已经不大了。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择(zé)，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公(gōng)司(sī)出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房(fáng)地产(chǎn)的开发(fā)资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实(shí)银行的信贷倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从(cóng)银行拿到钱，其(qí)实主要(yào)还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现了一个很明显的(de)分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资(zī)背景的民(mín)营房企(qǐ)股价大多(duō)表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点(diǎn)，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否(fǒu)是行业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低(dī)的；这(zhè)些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出(chū)现了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特(tè)色的(de)国(guó)央企房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国(guó)企开始大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进(jìn)一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛(chí)有度(dù)尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全(quán)没有增加杠(gāng)杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后的(de)赢家(jiā)”的(de)特(tè)点(diǎn)。一(yī)方面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主要还(hái)是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危(wēi)险(x中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗iǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房(fáng)企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较(jiào)好(hǎo)地(dì)控制了(le)公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以同一(yī)筛选标准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实(shí)际(jì)表现上，国央企(qǐ)确(què)实会更胜一(yī)筹。如国央企的融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企(qǐ)自然而然就具(jù)有(yǒu)天(tiān)然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有(yǒu)少数民(mín)营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股(gǔ)，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州(zhōu)本土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现(xiàn)、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集(jí)团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨江集团的(de)房(fáng)企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十(shí)，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来(lái)多家机(jī)构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日(rì)接受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家(jiā)居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大(dà)，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红(hóng)周刊(kān)》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡(shuì)眠家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报(bào)告期内，富(fù)安娜(nà)实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现(xiàn)归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈新价值(zhí)和(hé)私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据(jù)了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金经理(lǐ)曹名长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来(lái)看(kàn)，无(wú)论是营(yíng)收还是(shì)归母净利润，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而(ér)这两只产品也(yě)成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的(de)两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的(de)情有独钟，在另(lìng)一家赛(sài)道公司(sī)金牌(pái)橱柜(guì)中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游的(de)物业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香(xiāng)港上(shàng)市(shì)，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是(shì)一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调(diào)。中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗

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