导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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