近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢2023年石油会暴涨吗，今日油价格表主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)20232023年石油会暴涨吗，今日油价格表年石油会暴涨吗，今日油价格表额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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