万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(mé不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友i)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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