万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chu钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称án)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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