文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(ch熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了éng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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