饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)务(wù)收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中(zhō扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文ng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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